Живот на шкрги за скромен стан во Скопје

Еден квадратен метар стан во стара зграда е колку мои две месечни плати вели Марија Д. која со месеци е во потрага по ново живеалиште. Становите во постари згради и тоа на периферијата на главниот град – Скопје, се продаваат по 1.000 евра за квадрат, а таа месечно заработува по 500 евра. Ова значи дека таа ќе треба осум години да ја штеди целата својата плата, да не јаде, да не пие, да не плаќа сметки, ако сака да си купи стан од 48 квадрати по цена од 1.000 евра за квадрат.

Доколку штеди една третина од платата, годишно ќе може да си купи два квадрата станбена површина, па за станот од 48 квадрати ќе и требаат да работи повеќе од половина работен век, односно 24 години.

Марија со месеци се јавува на телефони и прегледува огласи во потрага по стан, но работата не оди, вели таа.

„Цените се кренати до плафон, секојдневно пребарувам огласи, тешко е да се најде солиден стан под 1.500 евра за метар квадратен во Скопје. Не знам кој може да купи во ова време со овие плати, јас имав заштеда, но без потрошувачки кредит од неколку десетици илјади евра, едноставно е невозможно нешто да се купи“, вели Марија Д. за РСЕ, појаснувајќи дека не станува збор само за становите во новите згради.

„Тоа што е интересно е и дека стари станови, на периферијата, на пример Хиподром, Маџари, цените се движат околу 1.000 евра по квадрат, додека во новите згради цената варира околу 1.200 до 1.300 евра. Со овие примања, многу е тешко да се издвои и да се уплати за стан во овие населби, а не пак во центарот“, додава таа.

Просечно семејство тешко може да си купи стан во Северна Македонија, покажува анализата на трошоците за живот на Нумбео – најголемата база на податоци за трошоците за живот во светот, во која се опфатени сите земји од Западен Балкан. Пред Северна Македонија е само Србија, каде е најтешко да се купи стан со просечни приходи.

Потоа, на третото место на оваа листа се наоѓа Косово, а потоа следуваат Албанија, Хрватска, Босна и Херцеговина, а на последното место e Црна Гора.

Инфографика - Достапност до недвижности во државите од Западен Балкан, објавено 2024

Нема официјална статистика за цената на становите

Ниту Заводот за статистика, ниту Агенцијата за катастар во Северна Македонија со години не објавуваат податоци за тоа по колкава цена се продаваат становите. Зошто тоа не го прават, не одговорија за РСЕ, иако им упативме прашања.

Последниот податок на Заводот е за 2019, а Агенцијата тоа го направила една година подоцна, во 2020. Тогаш просечната цена за еден метар квадратен за стан во центарот на Скопје изнесувала околу 1.000 евра.

Во недостиг на официјални податоци се потпираме на информациите од агенциите за недвижности и огласите што ги објавуваат инвеститорите и продавачите на станови. Сега за 1000 евра можете да купите стан на периферијата на метрополата и тоа генерално станови во постари згради.

На страниците за огласување на недвижности, станови од 40 квадрати во централното градско подрачје во Скопје се огласуваат за продажба и достигнуваат цени и до 80 илјади евра, што значи дека цената за еден квадрат е 2000 евра.

Инвеститорите на згради, пак, продаваат станови и до 2.500 евра за метар квадратен во централното градско подрачје.

Но, од Агенциите за продажба на недвижности кои ги контактиравме, се сомневаат дека становите се пrодаваат по таа цена како што се објавува во огласите.

„Продажните цени за нови станови во градба сега се движат околу 2.000 евра, тоа е побарувачката, но дали потоа навистина се продаваат по таа цена, не сме сигурни. Значи, се нудат моментално во Скопје станови во градба кои уште не се готови, но во принцип ги продаваат од 1.800 до 2.300 евра од квадрат. Но, реагираат клиенти, и сметаме дека побарувачката не е така голема, односно не е дека продажбата оди толку добро, посебно не по таа цена, не се продава така лесно“, велат од агенцијата за недвижности „Импулс“ за РСЕ.

Како што расте цената на новите, така расте и на старите станови, но, како што објаснуваат агенциите, тешко е во реалноста да се продаде стан по истата цена наведена во огласот.

„Можеби инвеститорите продаваат по тие цени, но останатото не е реално. Сметам дека цени по коишто сме продавале и по коишто се тргува - да речеме за стан до 10 години стар, цена којашто ние ја имаме највисоко продадено е 1.900 евра по квадрат, меѓутоа тоа е исклучок, генерално цените на поновите станови каде не треба да се интервенира се движат од 1.600 до 1.800 евра за квадрат“, објаснуваат од агенцијата за недвижности „Делта“, која тргува повеќе со стари станови, но и со користени станови во понови згради.

Становите се продаваат, додаваат од агенциите за недвижности, и не очекуваат дека цените ќе паѓаат.

„Има пазар, се продаваат станови, не можеби толку многу откако почна кризата во Украина, меѓутоа нормално покачени се цените и тие нема да се враќаат назад, нема да паѓаат, тоа со сигурност можеме да кажеме и дека ќе одат нагоре“, додаваат од Агенцијата.

На што се должи покачувањето на цените на недвижностите?

Цените се вивнаа до плафон, особено во последните години. На тоа влијаеше ковид кризата, инфлацијата, разликата меѓу понудата и побарувачката, покачените комуналии и трошоци за градба.

Претседателот на здружението на градежништвото при Стопанската комора од градежната компанија „Гранит“, Андреа Серафимовски вели сето тоа довело цената на метар квадратен во центарските општини во Скопје да се движат и над 2.500 евра за метар квадратен, а високи цени има и во туристичкиот центар Охрид и во конзулскиот град Битола.

Тој тврди дека побарувачката и натаму е поголема од понудата. Очекува цените да се стабилизираат, но нема да се вратат на тоа што беа пред кризата.

„Таа стабилизација на цена ќе биде одраз на реалните трошоци, заработувачката на компаниите, но ќе биде одраз и на дисперзијата меѓу побарувачката и понудата. Така што, очекуваме во 2025 година стабилизација на некоја цена, која сепак ќе биде за разлика од цената пред кризата за 30 до 40 отсто поголема во општините со голема трансакциска активност“, додава Серафимовски.

Кој го регулира пазарот со недвижности?

Инвеститорите велат дека ги креираат цените согласно трошоците за кои сега се жалат дека се покачени – комуналиите за градба, откупот на земјиштето на кое треба да се гради, но и материјалите за градба.

Сепак, за цените да не отидат во недоглед и за становите да бидат подостапни за различни категории граѓани, мора да постои регулација од државата, бидејќи ако инвеститорите сами ја диктираат цената тие ако сакаат можат да продаваат станови и до 6.000 евра за метар квадратен и не се должни никому да одговараат за тоа, смета претседателката на Собранието на Асоцијација на архитекти во Северна Македонија, Искра Јанковска-Михајловска.

Државата може тоа да го прави по примерот на другите европски држави, вели Јанковска – Михајловска, односно да ги задолжи градителите 10 отсто од становите во новите згради да бидат наменети за социјалните категории и тие да се продаваат по цени значителни пониски од регуларните.

Друг проблем според Михајловска е тоа што смета оти актуелните закони во градежништвото мора да претрпат одредени промени, односно вели дека државата им „прогледува низ прсти“ на инвеститорите па тие со години не плаќаат данок на веќе изградени станови.

„Државата мора да интервенира. Тие градежни компании тие станови ги градат на кредит и се во нивна сопственост, законите се толку направени во нивна корист што тие и да не ги продадат тие станови, на пример во зграда со пет стана, инвеститорот кога ќе продаде еден или два веќе се му е исплатено. И потоа инвеститорот на другите три станови може да ја држи цената колку што сака. Исплатен му е кредитот се му стои, но државата не му зема данок на сопствен стан“, истакнува Јанковска-Михајловска, додавајќи дека кога инвеститорите би биле принудени да ги плаќаат овие даноци, цените на становите ќе бидат драстично поинакви.

Сепак, таа истакнува и дека трошоците за градба се навистина зголемени, но предупредува и дека граѓаните треба да се едуцираат при купување на стан, односно кога ќе треба да плаќаат околу 2.000 евра по метар квадратен, треба да бидат внимателни и каква додадена вредност им се нуди – да бараат подземната гаража да влегува во таа цена, како и да проценат во каква околина се нуди станот, дали станува збор за мирна локација или не.

Услугите за Катастар со нов тарифник

Покрај покачените цени за метар квадратен, од неодамна пораснаа и цените на услугите за Катастар

Уписот на стан останува 1.250 денари, но досега со еден упис во имотен лист можеше да се внесат квадратурата на станот, земјиштето, заедничките простории, гаража доколку сопственикот поседува.

Сега, сите овие ставки ќе одат на посебни имотни листови, што значи дека првиот упис на стан ќе чини најмалку 3750 денари, а доколку сопственикот поседува гаража или некоја друга просторија, цената ќе расте. На ова треба да се додаде плус 600 денари за нотарски услуги.

Од друга страна пак, покрај тоа што масовно се гради не само во Скопје, туку и во цела држава, а инвеститорите тврдат дека граѓаните бараат стан плус, податоците на Државниот завод за статистика од спроведениот попис во 2021 година покажаа дека во земјава има вкупно 839. 174 станови од кои населени се 531. 987, што значи дека ненаселени остануваат 307. 187 станови, што е речиси една третина од вкупниот број на станови во земјава.