Со бели плажи, тиркизна вода и убаво време во текот на целата година, Аруба е остров во јужниот дел на Карипското море, каде со просечна плата од околу 2.300 евра може да се купи стан со просечна цена од 2.295 евра за метар квадратен, покажуваат податоците на светската дата база Нубио.
Слично како во Скопје, само без плажи и море, каде просечна цена на метар квадратен на стан во центарот на градот се движи од 2 до 3 илјади евра, ама просечната плата е 708 евра. Или, цената на квадратот е речиси иста, само што кај платите се три пати помали.
Некои од големите станови во Аруба што се полуксузни и поблиску до плажата се продаваат и за 4 илјади евра од метар квадратен, колку што е цената за квадратен метар за становите покрај Охридското Езеро или во луксузните апартмани на Водно, Карпош или пак строгиот центар на Скопје, покажуваат податоците од агенциите за недвижности.
Македонските институции веќе 4 години по ред ги кријат официјалните цени на пазарот со недвижнини, со тоа што не објавуваат извештаи од Регистарот на Агенцијата за катастар, каде просечната цена се добива врз база на склучените договори за продажба на станови.
Но, понудите од агенциите за недвижности покажуваат дека цените за метар квадратен во Скопје се движат од најмалку две илјади евра во Аеродром и Кисела Вода до 2700 во Центар и Карпош за ново изграден стан.
Три години потрага по „нормална“ цена на стан
Високите цени на становите во Скопје не ја откажаа од намерата 58 годишната штипјанка Катерина да трага по стан со „нормална цена“.
„Пред три години кога почнав да барам стан, цената почна полека да расте, си мислев дека нема да порасне повеќе, се надевав ќе се намали. Но, баш напротив, во тие три години уште повеќе порасна цената метар квадратен. Ми се зголеми и киријата, ми требаше да купам стан, кога веќе плаќам, да и остане нешто на ќерка ми“, вели Катерина.
Таа вели дека по три години успеала да најде инвеститор кој за зграда во изградба нудел станови по цена од 1350 евра за метар квадратен, и само еден месец откако потпишала договор со него, на почетокот на годинава, цената „скокнала“ за 200 евра, па следните купувачи плаќале по 1550 евра за метра квадратен.
Зградата не е изградена, за да се всели Катерина со својата ќерка во новиот стан ќе почека година и пол, а во меѓувреме плаќа кирија.
Трошоците за градба помали, цените на становите повисоки
Во 2020 година еден станбен квадрат во Центар и Карпош изнесувал речиси илјада евра, покажуваат последните податоци од Регистарот на цени и закупнини. Пет години подоцна во овие скопски населби се нудат станови на продажба за 150 проценти поскапи.
Последното соопштение на Државниот завод за статистика покажува дека лани трошоците во градежништвото за нови објекти за индивидуално домување се намалени за 9 проценти, а трошоците за вработени за 9,8 проценти. Но, цените на пазарот се зголемени за 10 проценти.
Овие податоци го отвораат сомнежот дали е реален растот на цените на становите и дали постои сомнеж за „картелско здружување“ и вештачко одржување на високата цена на пазарот.
Велковски: Неформални договори за цените
Последниот главен архитект на Скопје и поранешен претседател на здружението за градежништво при Стопанската комора Никола Велковски вели дека е веројатно да постои неформален договор меѓу инвеститорите кои градат станови со формирање на цените.
„Не верувам дека има некое официјално договарање, но едни со други се знаат, кој гради во кој регион, неформални муабети од типот - 'држи ја оваа цена, ја тука во комшии градам, и ќе ја држам таа цена', тоа го имало и верувам дека и натаму ќе го има. Тие се следат меѓусебно и си држат цена. Слично како кај пазарџиите на тезга, ќе ја држат цената додека иде продажба, кога нема да иде еден ќе ја спушти“, вели Велковски.
Последните податоци за топ пет градежните компании во земјава покажуваат дека во 2023 година оствариле добивки од два и пол милиони до девет милиони евра.
Претседателот на Синдикатот за градежништво, индустрија и проектирање (СГИП) при ССМ, Иван Пешевски вели дека платите на градежните работници не се зголемени толку многу колку што се пораснати добивките на градежните компании. Тој посочува дека платите на градежните работници во високаградба изнесува околу 40 илјади денари, пари што не им се доволни за да можат да купат дом во тие градилишта каде што работат деноноќно.
„Нашето сомнение е дека навистина има многу нефер трговски практики, не само во малопродажба и во трговија, како што утврдија досега, туку особено и во градежништво. Треба да се прочешлаат сите за да се види навистина колку чини нешто, со која маржа па они одат да продадат и да се збогатат преку ноќ“, вели Пешевски.
Тој се сомнева дека инвеститорите и градежните компании се „картелски здружени“ ја држат цената на становите на високо ниво, со висока маржа, иако, како што покажа државното претпријатие, може да биде и до 1500 евра квадратен метар и пак да биде исплатливо.
„Тоа ни дава до знаење дека голем дел од инвеститорите во високоградбата, коишто градат станови, се здружени за да диктираат одредени цени коишто се повеќе од нереални и коишто сакале или не ние граѓаните сме должени да ги платиме затоа што секој еден сака да се обезбеди стан,“ вели Пешевски.
Според Велковски, градежните компании не го имаат приматот во изградба на згради за домување, туку физички лица кои се јавуваат како инвеститори, кои за земјиште нудат станови во замена и кои бараат уплата од купувачите во целост уште пред да биде изградена зградата.
„Јас ги викам градители, поединци инвеститори кои со овие цени виделе најдобра шанса за профит. Сопствениците на градежните парцели видоа изведувачите многу профитираат и тие ги зголемија условите, па се влегува со заедничка градба или со зголемен процент на учество, на она што треба да им отстапат, достигна до 40 проценти“, вели Велковски.
Една од причините за покачувањето на цените е достапноста на градежните парцели особено во централниот дел на Скопје и најактрактивните локации како Центар, Тафталиџе, Карпош, Водно и Аеродром, бидејќи со зголемувањето на цените на станбениот простор се зголемија и побарувањата на сопствениците на градежните парцели.
Последните статистички податоци покажуваат дека само во јануари годинава, општините издале 317 дозволи за градба со кои е предвидено да се изградат нови 789 станови.
Од вкупно 317 дозволи за изградба на објекти, 178 им припаѓаат на инвеститори- физички лица, а за 139 како инвеститори се градежни компании.
Само минатата година општините издале над 3.500 одобренија за изградна на објекти, од кои околу 2.500 се однесуваат на изградби на згради. Во просек последниве пет години општините издаваат од 3.500 до 4 илјади одобренија за градби.
Според претседателот на Здружението на градежништво индустријата на градежни материјали и неметалите при Стопанската комора Андреа Серафимовски, зголемените трошоци за градба се во цената на земјиштето, која во изминативе години пораснала за 40 отсто, како и трошоците за комуналии и порастот на просечната плата во високоградба.
„Сепак, најголемиот фактор кој ги определува цените останува атрактивноста на местоположбата, односно општината во која се наоѓа станбениот објект. Ова е резултат на фактот дека понудата на станбени објекти во општините со висока трансакциска активност е сè уште поголема од побарувачката“, вели Серафимовски.
Тој објаснува дека местоположбата на објектите во престижни и побарувани делови на градот, како што се централните и развиените зони, продолжува да влијае значајно на ценовните трендови.
Во оваа ситуација, додека понудата и побарувачката се во постојан баланс, можно е во иднина да се појават нови фактори кои ќе го регулираат растот на цените, како што се државните интервенции, новите градежни политики и можните промени во економската стабилност“ објаснува тој.
Државата планира со 10 милиони евра да интервенира на пазарот
Јавното претпријатие за станбен и деловен простор, најави инвестиции во изградба на комерцијални станбени згради, со цел да се намали цената на станбениот квадрат, со 10 милиони евра на „лагер“.
Последната објава им беше за изградба на комерцијална зграда во центарот на градот во близина на „Даре Џамбаз“ каде што уште во фаза на градба се продадени 112 станови.
Според нивните објавени податоци за продадени 112 станови, при првото наддавање на почетокот од 2024 година цената од 1.450 евра достигнала до 1.600 евра за квадрат.Второто наддавање, лани во јули, цената стигнала до 1.916 евра.
Но, и оваа цена сѐ уште е значително пониска од онаа на становите чии инвеститори се приватни фирми или физички лица, а се наоѓаат во близината на оваа локација. Тие станови се продаваат и по 2.300 до 2.500 евра за квадрат.
Велковски смета дека на државата и е поефтино да гради затоа што има сопствено земјиштето, кое инвеститорите го купуваат и тоа влијае на цената.Но, не влијае премногу, додава тој.
„Но, и да го плати земјиштето, тоа е реална цена на становите во Скопје. А ако го плати, земјиштето учествува со 300 до 400 евра по метар квадратен во цената. Ама еве и така нека е, далеку е оваа цена на пазарот од реална“, објаснува Велковски.
Според Пешевски, без контрола и грижа за купувачите на станови, државата дозволува инвеститорите и градежните компании да ги диктираат високите цени на станови. Велковски се согласува дека државата треба да одреди механизми со кои ќе се заштитат купувачите, затоа што сега со овој пазар владеат повеќе физички лица како инвеститори отколку градежни компании кои се занимаваат со високоградба.
Народна банка - Само богатите може да си купат стан
Според последниот извештај на Народната банка за 2023 година, преценети се пазарни цени на становите во однос на нивната реална вредност.
„Становите со просечна пазарна вредност им се достапни на домаќинствата коишто располагаат со натпросечен доход, додека останатите домаќинства се принудени да се пренасочат кон станови со пазарна вредност пониска од просечната, односно со пониска цена по квадратен метар или со помала површина“, е наведено во Извештајот на Народна Банка за финансиска стабилност за 2023 година.
Според овој извештај за разлика од Северна Македонија, цените на становите во Европската Унија и Еврозоната во 2023 година бележат пад на цените во просек за еден процент.
„Реалниот раст на цените на македонскиот пазар на недвижности исто така е над просекот во земјите од ЕУ-Централна и Југоисточна Европа“, се вели во извештајот.
Дали понудата е реален одговор на побарувачката ?
Велковски друга страна пак додава дека и за толку високи цени постои побарувачката за нив, но кон тоа влијаат и други фактори.
„Цените веќе се оддомаќинија, односно се покажа дека може да се зголемуваат и дека нема никаква реакција. И дека нема застој до купувањето.Уште има купувачи, за секоја цена што ќе послужи на пазарот, ќе се најде купувач“, додава тој.
Податоците од Народна банка покажуваат дека во 2023 година на пазарот се нуделе 29.684 нови станови, што е повеќе за 12,8% во споредба со 2022 година.
„Ова зголемување речиси во целост се должи на сѐ поголемиот број станови во изградба и непродадените станови, додека бројот на продадени станови бележи минимално зголемување“, се вели во Извештајот.
Во него е посочено дека просечен период за продажба на нов стан изнесува 3,7 години.
Сопственичката на Агенција за недвижности „Асторија“ Лидија Смиљковска пак тврди дека во изминатава година поради високите цени побарувачката на станови е намалена за околу 30 отсто.
„Кога имаме на понуда стан каде продавачот има интерес брзо да продаде стан, и кога ќе даде пониска цена, одма се продава станот, значи се што е со нормална цена си има свој купувач, а за овие цени сега, немам коментар “, вели таа.
Смиљковска, која веќе 27 години се занимава со продажба на недвижности, вели дека во својот работен век никогаш не забележала дека цените на македонскиот пазар се намалиле, иако во многу западни земји се случувало, напротив тие констатно се зголемуваат.
„Како почнува да се гради нова зграда добиваме нова цена за 50 евра повеќе по метар квадратен во споредба со станови во зграда која на пример пред пет месеци почнала со градба“, вели таа.
Според неа цената на становите треба да изнесува колку државните, тоа е реална цена. Но, високите цени на становите повлекуваат домино ефект.
„Автоматски со качувањето на цените на становите, и тој што продава куќа или плац си вели па и јас ќе ја качам цената. Проблем е што нема контрола на сето тоа, нема закон за такво нешто како на пример да е одредено на која локација колкава максимум цена може да се постигне и отидоа многу високо“, вели Смиљковска.
Од Комисијата за заштита на конкуренција велат дека будно ги следат состојбите на пазарот со недвижнинии доколку се добијат конкретни сознанија дека постои договарање и усогласено однесување помеѓу конкурентски претпријатија независно на кој пазар тие делуваат, веднаш ке постапи согласно одредбите од Законот за заштита на кокуренцијата.
„Фактот за високите цени кој го посочувате во Вашето прашање не мора по автоматизам да значи дека градежните компании се учесници во КАРТЕЛ“, се вели во нивниот одговор.
Државниот завод за статистика (ДЗС) во 2021 година спроведе попис кој покажа дека во Северна Македонија секој трет стан стои празен односно е ненаселен.
Бројките покажуваат дека од вкупно 839.000 станови, 531.000 или 63,4 проценти се населени, а 307.000 станови или 36,6 проценти се ненаселени.
По региони најмногу празни станови има во Југозападниот регион каде од вкупно 51.000 станови над половината се празни, а најмалку празни има во Скопскиот регион каде од 243.000 станови, 29 проценти се празни.
