Земјиштата продадени, хотелите неизградени

Од 2009 година до денес се продадени 11 градежни парцели државно земјиште во општините Битола, Гевгелија, Делчево, Охрид, Пехчево, Центар и Штип, со вкупна површина од 70.445м2. Целта на оваа политика, како што тогаш најави Министерството за транспорт и врски, е да се привлечат странски инвестиции и да се стимулира економскиот раст во општините.

Но, сите овие парцели стојат празни, со што паѓа во вода оправданоста за ниските цени за нивната продажба. Две од фирмите кои ги купија земјиштата досега не извадиле градежна дозвола во дадениот рок од девет месеци. Сите останати воопшто не почнале со реализација на инвестицијата, иако требало да го направат тоа во рок од две години. Законот за градење налага на оние инвеститорите кои не ги испочитувале роковите да им бидат одземени земјиштата. Има случаи и кога некои од инвеститорите тврдат дека наишле на административни проблеми, па поради тоа не можеле да ги извадат дозволите.

Министерството за транспорт и врски не само што не си ги почитува сопствените услови за продажба на земјиштето, не ги почитува ни законите со тоа што не им ги одзема или не ги казнува фирмите кои доцнат со изградбата на хотелите или со вадењето на градежна дозвола.

Покрај кејот на Вардар, спроти градскиот стадион „Филип Втори“, е предвидено на три парцели да се изгради хотелски комплекс. Две од парцелите беа продадени во ноември 2010 година. Едната парцела со вкупна површина од 13.675 м2 ја купи компанијата „Воденица ОНЕ“ за околу 55.000 евра, односно 40-ина евра за метар квадратен.

Другата, со вкупна површина од 8.745 м2, му беше продадена на поранешниот директор на Дирекцијата за нафтени резерви, Марјан Јованов, кој на јавното наддавање понуди околу 35.000 евра или 40-ина евра за м2. Јованов подоцна стана сопственик и на земјиштето на „Воденица ОНЕ“, преку неговата фирма „ЗД ТИМ Инвестен“, бидејќи првичниот купувач навреме не ги уплати парите закупената парцела.

Јованов, како што нè информираат од Општина Центар, обезбедил градежни дозволи за двете парцели. За првата,во ноември 2011 година, а за втората во февруари 2012 година. Иако дозволите се извадени како што налага законот, изградбата на хотелите, која треба да заврши во рок од 6 години, сè уште не е започната. Јованов, во текот на истражувањето не беше достапен за контакт, но тој за медиумите во 2012 година изјави дека планирал од 2013 година да почне со реализација на проектот.

„Сега е најбитно што ја имам дозволата за градба, а ја обезбедив два месеца пред истекот на рокот кој ми беше наложен со договорот за отуѓување на парцелата. Сметам дека тој факт е доволен доказ дека кон целиот проект пристапувам сериозно и оти нема никакви вистина во шпекулациите дека се откажувам од проектот, дека ја продавам парцелата и слични муабети. Тоа се чаршиски муабети“, изјави тогаш Јованов.

Тој, иако го запазил рокот за вадење на дозволата, не го запазил рокот за изградба на објектите, кој истекол во ноември 2013 година, односно февруари 2014. Во член 66 на Законот за градење е наведено дека одобрението за градење престанува да важи ако инвеститорот не почне со изградба во рок од две години од денот кога одобрението за градење станало правосилно.

Претседателот на Здружението за градежништво при Стопанската комора на Македонија, Никола Велковски, вели дека според Законот за градење, изградбата на објектите мора да започне две години по потпишувањето на договорот.

„Ако не започнал да гради и не го изгради објектот, треба да му се одземе земјиштето. Кај нас законот повеќе се почитува во случај ако не почнеш да градиш навреме. Ако инвеститорите не го изградат, можат да најдат илјада причини, како што се административни работи, промена на ДУП и слично, со кои можат да се оправдаат доколку проектот е во завршна фаза. Но, не би можело да се одложуваат роковите ако проектот воопшто не е започнат“, вели Велковски.

Во ноември 2011 година се продаде и последната парцела веднаш до оние две на Јованов, наменета за изградба на хотел во барокен стил. На јавното надавање најмногу понуди фирмата Амадеус груп која ја купи парцелата од 4.090 м2 за 81 евро за метар квадратен или вкупно 331.000 евра. Но, како што информираа од Општина Центар фирмата по две ипол години сè уште не извадила градежна дозвола.

Во јуни 2013 година, фирмата „Амадеус груп“ поднела барање за добивање дозвола за изградба на хотелски комплекс на наведената парцела. Меѓутоа, приложената документација не беше комплетирана. Од тие причини, подносителот го повлече барањето и откако ја комплетира целокупната потребна документација го обнови барањето и постапката за добивање на градежна дозвола е пуштена во процедура, велат од Општина Центар.

Во огласот на Министерството за транспорт и врски, објавен во октомври 2011 година, е наведено дека најповолниот понудувач по потпишувањето на договорот во рок од девет месеци треба да извади градежна дозвола за земјиштето, во спротивно договорот еднострано ќе се раскине и 20 проценти од вкупната сума од отуѓувањето нема да му се вратат на купувачот.

Според информациите од Општина Центар, „Амадеус груп“ доцнела година и половина со поднесувањето на документите за градежна дозвола, која и по две и пол години сè уште не е извадена. Со тоа фирмата не ги исполнила обврските од договорот, како што тоа го сторил Марјан Јованов и го прекршила законот за градење, кој налага реализацијата на проектотда започне по две години. Обидите за контакт со „Амадеус груп“ беа безуспешни, бидејќи телефонските броеви на фирмата во Скопје не постојат. На телефонот за контакт со бројот на седиштето на фирмата во Албанија не се јавува никој.

Од Министерството за транспорт и врски велат дека бил потпишан анекс-договор во јуни 2013 година, кога всушност фирмата првпат побарала градежна дозвола, без да наведат која била причината за доцнењето и зошто на фирмата не и било одземено земјиштето поради неисполнување на обврската.

Законот за градежно земјиште налага дека измени и дополнувања на договорот можат да се вршат, но само ако дојде до промени на предметот на договорот како последица на измена на урбанистички план или урбанистичка планска документација, како и поради отстранување на нови настанати околности (промена на број на катастарска парцела или промена на катастарска општина на земјиштето) и заради отстранување на грешки во податоците за описот на земјиштето кое е отуѓено.

Ист е случајот и со двете парцели во близина на Билјанини Извори на излезот од Охрид. Парцелите со површина од 18.197 м2 за изградба на два „делукс“ хотели ги купи компанијата „Фибула ер травел“ по цена од 71 денар за м2. Компанијата, кога беше пуштен огласот за продажба во 2011 година, беше единствен наддавач и стана сопственик на двете локации за 21.000 евра.

Тие локации ги опфаќаат бараките на градежната компанија „Трудбеник“ и се наоѓаат во близина на Спортскиот центар „Атина Бојаџи“. Се сметаат за атрактивни локации, бидејќи се само стотина метри од езерото, кај Холандскиот парк и шеталиштето покрај езерскиот кеј. Во непосредна близина се наоѓаат и хотелите „Гарден“, „Лебед“ и „Милениум палас“.

Но, наместо луксузни хотели со пет ѕвезди, како што беше најавено, на локациите има само празно земјиште обраснато со трева.

„Дозволата за изградба е издадена во април 2012 година во времето на мандатот на поранешниот градоначалник Александар Петрески. Инвеститорите се јавија пред некое време во општината и најавија дека ќе почнат со реализација на проектот“, велат од Општина Охрид.

Но, и оваа фирма, како гореспоменатите, го пробила рокот што е предвиден за почеток на изградбата. Сопственикот на „Фибула ер травел“, Асим Медједовиќ, не беше достапен за коментар на прашањето зошто поминале две години откако ја добиле дозволата и дали навистина ќе се реализира инвестицијата. Од агенцијата прво велеа дека тој не е на работното место, потоа дека е на пат, по што оставивме и контакт-телефон кога ќе биде во можност да одговори. Медједовиќ претходно во јавноста изјавуваше дека преговара со светски брендови на хотели.

Само два километра од Штип, во близина на бањата Кежовица и покрај течението на реката Брегалница, се наоѓа парцелата со вкупна површина од 2.877 м2, чиј купувач е компанијата „Оаза“, која поседува истоимен хотел во градот. Фирмата ја купи парцелата за околу 5.500 евра, односно за речиси две евра за квадратен метар. Но, наместо хотел и таму како во Охрид се наидува на празно земјиште обраснато со трева.

„Немаме издадено никаква дозвола за градба, а за подетални информации може да се слушнете со инвеститорите. Не е во ред ние во нивно име да даваме дополнителни информации. Во тек е изработката на нов урбанистички план од Агенцијата за просторно и урбанистичко планирање“, велат од Општина Штип.

Но, за разлика од другите инвеститори, овој пат вината е во надлежните институции, барем така смета еден од сопствениците на „Оаза“, Славе Ивановски, кој вели дека имаат проблеми со патот кој поминува низ земјиштето што го купиле.

„Го чекаме новиот урбанистички план со кој ќе се реши проблемот со патот поради кој не можеме да започнеме со изградбата. Очекуваме проблемот да се реши набрзо и ние не сме виновни за доцнењето. Од Министерството за транспорт и врски два пати досега го доработуваа урбанистичкиот план и не знам до каде е процесот“, вели Ивановски.

Но, досегашната практиката покажува дека не само што Министерството за транспорт и врски не се грижи што се случува со земјиштата откако ќе бидат продадени и дали договореното и законите се почитуваат, туку не е ни првпат да се даде оглас за земјиште кое е проблематично, како она што го купила фирмата „Оаза“.

Таков е случајот со парцелата во Гевгелија, во близина на граничниот премин Богородица, која ја доби фирмата „Инвестен“. Парцелата на одржаната лицитација достигна цена од десетина евра за метар квадратен, така што за неа купувачот требаше да плати 21.020.340 денари или околу 340.000 евра. Но, од Општина Гевгелија велат дека решението за продажба било поништено.

„Тоа решение беше обжалено од страна на Општината и таму е запрена постапката. Имаше некаков пропуст при самата објава од страна на Комисијата за спроведување на постапка за јавно наддавање и сега земјиштето сè уште е во сопственост на државата. Сè додека не заврши жалбената постапка, земјиштето не може повторно да биде дадено на јавно наддавање“, велат од Општина Гевгелија.

Продажбата беше поништена и за уште едно земјиште во општина Центар во Скопје. Земјиштето меѓу Железничката станица и Народната банка, на кое беше предвиден хотел во барокен стил, го купи фирмата „Амадеус Стоун“. За плацот од 2.855 м2 платија 3.296 евра, односно 71 денар или нешто повеќе од едно евро за метар квадратен. По несогласувањата во јавноста зошто една таква атрактивна локација е продадена за толку ниска цена, излезе дека земјиштето не било во целост на државата. Министерството по само неколку дена реши да го поништи наддавањето. Причината за таквата одлука беше дека во меѓувреме, три лица се пријавиле оти поседуваат дел од земјиштето и дека пропустот бил во Катастарот.

Не се гради и на другите земјишта. На граничниот премин со Грција - Меџитлија, во близина на Битола, фирмата „Македонски соларни системи“ купи парцела во март во 2011 година, а одобрението за градба го добила по две години и три месеци што повторно е спротивно на договорот и на законот. Од Општината велат дека фирмата започнала некакви активности, но сè уште немало ништо видливо. Ист е случајот и во Делчево на планината Голак, каде што беше продадено земјиште во 2011 г. на физичкото лице Орце Тодоровски, кој одобрение за градење добил во октомври минатата година.

Независно од инвестициите, тоа што сите овие парцели стојат празни не ги оправда ниските цени за нивната продажба. Според информациите од Министерството за транспорт и врски, од продажбата на единаесетте парцели државата инкасирала нешто над 2 милиони евра, а просечната цена за метар квадратен изнесувала 28 евра.

Велковски вели дека пазарната цена на земјиштата наменети за изградба на некаков комерцијален објект, како што е хотел, цените се движат од минимум 150 евра па нагоре, како учество на еден метар квадратен на изградената површина, а просекот е 300 до 400 евра за квадрат.

„Значи ние зборуваме колку парите платени за тоа земјиште ќе ти учествуваат во цената по метар квадратен изградена површина. Можеш земјиштето да го купиш џабе, ама да не е атрактивно. Но, можеш да го купиш и за 1.000 евра од квадрат и да биде многу профитабилно. Многу е важно колкав објект се гради на една парцела, односно колкава е маркицата. Тоа е суштината во продажбата“, вели тој.

За споредба, уште пред владината мерка за евтини земјишта, скопската фирма „Стоун бриџ“ купи земјиште во населбата Аеродром за изградба на хотел. Фирмата плати 550.000 евра за 5.175 м2 или за метар квадратен платила нешто повеќе од 100 евра.

​Фирмата „ДЦ Приме пропертиес“ купи атрактивното државно земјиште на плоштадот „Македонија“ со вкупна површина од 6.308 м2, на кое треба да се изгради хотел и да се обнови Офицерскиот дом. Земјиштето е купено за вкупна сума од над 620.000 евра, односно околу 100 евра за метар квадратен.

Овие две фирми ги купиле земјиштата три и пол пати поскапо од просечната цена по која се продале другите откако се спроведува мерката. Некои од фирмите земјиштата ги чинеа само околу едно евро за метар квадратен, додека другите по регуларен пат издвоиле по 100 евра. Ако се пресмета колку пари државата ќе инкасирала доколку сите земјишта ги продала по минимум сто евра за метар квадратен, тогаш излегува дека наместо 2 милиони ќе биле собрани повеќе од 7 милиони евра.

Најголем дел од парцелите кои беа продавани по почетна цена од едно евро за метар квадратен, односно десет од нив, се продадени за околу еден милион евра, колку што по пазарна цена биле продадени само двете горенаведени парцели пред владината мерка да стапи во сила. Дури половина од останатиот дел од парите од оваа намена се добиени благодарение на продажбата на една парцела во Охрид со вкупна површина од 15.878 м2, која се наоѓа до хотелот „Инекс Горица“ и која беше купена од фирмата „Дивелоп груп“ за нешто повеќе од еден милион евра или речиси 70 евра за метар квадратен, што претставува највисоката сума постигната на јавните наддавања. Најниската е 71 денар или околу едно евро.

Речиси сите локации кои се продадоа паднаа во рацете на локални бизнисмени, а не на странски инвеститори како што првично беше целта на Владата со цел да се донесат познати светски брендови од хотелиерството.

Министерството за транспорт и врски не одговори на прашањата како ја следат реализацијата на договорите со фирмите на кои им беше продадено земјиште со почетна цена од едно евро за метар квадратен наменето за изградба на хотели и дали некоја од фирмите до сега била казнета за доцнење или неисполнување на обврските. Немаше одговор ниту на телефонските повици, ниту преку електронската пошта.

На прашањето поставено преку Законот за слободен пристап до информации од јавен карактер за тоа колку вкупно државно земјиште за различни намени досега било продадено по почетна цена од едно евро за метар квадратен, од Министерството за транспорт и врски велат дека биле отуѓени градежни парцели со вкупна површина од 1.192.064 м2. Државата од нивната продажба, како што велат од Министерството за транспорт и врски, инкасирала 780.939.973 денари или над 12.500.000 евра.

Танески - Се нашле на вистинско место во вистинско време

Претседателот на Хотелската асоцијација на Македонија и сопственик на хотелот Дончо во Охрид се сеќава дека кога тој го градел хотелот, само за комуналии платил по 200 тогашни германски марки само за комуналии. Животот никогаш не е фер. За да направиш добар бизнис треба да се најдеш во вистинско време и на вистинско место, така што им се насмевнала среќата и ги добиле тие услови, вели Танески во разговор за Радио Слободна Еврпа.

Господине Танески, колку во Македонија е потребна изградба на нови хотели, односно дали имаме недостиг од сместувачки капацитети?​

Во Скопје веќе е започната изградба на неколку хотели и веќе побарувањата се поголеми од постојните капацитети. Започната е и реконструкцијата на хотелот „Изгрев“ во Струга. Се надеваме и дека двете локации кои се продадени во Охрид (едната кај Билјанини Извори, а другата кај „Инекс Горица“, каде што треба да има хотелски комплекси од пет ѕвезди), ќе бидат изградени. Се надеваме дека овие објекти кои ќе се прават по меѓународни стандарди ќе помогнат и за подобрување на структурата на гостите кои ја посетуваат земјата.

Ги споменавте парцелите во Охрид кои се продадени по почетна цена од едно евро за метар квадратен, а се продадоа и некои други на најразлични локации низ земјата. Колку нивната продажба е оправдана и фер спрема другите инвеститори кои ги платиле земјиштата по пазарна цена?

Животот никогаш не е фер. За да направиш добар бизнис треба да се најдеш во вистинско време и на вистинско место, така што им се насмевнала среќата и ги добиле тие услови. Јас се сеќавам дека во времето кога јас градев, цената што требаше да се плати за метар квадратен комуналии чинеше 200 марки. Сега со мерката на Владата излегува десет пати поевтино.

Очекувате ли тие инвестиции да бидат реализирани?

Јас очекувам, бидејќи тој што тргнал да лицитира сигурно имал некакви планови. Но, и да не се исполнат, државата ништо не губи, бидејќи доколку не бидат остварени сите услови од договорот, земјиштето повторно ќе премине во сопственост на државата. Точно е дека почетната цена од едно евро е бадијала и евтино, но обврската во договорите за чекорите што треба да се преземат и спроведат за да се изгради објектот се обврзувачки за инвеститорите, барем од тие договори што јас сум ги видел и ако некои од нив не се исполнат, земјиштата веднаш ќе преминат во сопственост на државата.

Новата истражувачка сторијата на Марија Митевска за БИРН е целосно преземена од сајтот prizma.birn.eu.com.

Проектот за истражувачко новинарство и соработка помеѓу медиумите и граѓанскиот сектор е дел од Програмата на УСАИД за зајакнување на независните медиуми во Македонија.

Проектот има за цел преку интензивни дебати и средби помеѓу новинари и граѓански организации да ја зајакне соработката и размената на информации меѓу нив, како и да придонесе кон што поголем број на независни и квалитетни истражувачки стории преку мали грантови за новинари, менторство и обуки за истите.

Во рамки на проектот ќе се спроведе и медиумски мониторинг на селектирани теми од заеднички интерес за граѓанските организации и новинарите со цел да се утврди состојбата како се информира по дадените прашања и да се дадат препораки како истото може да биде подобрено.

По објавувањето на текстот реагираше Министерството за транспорт и врски.

Реакција на Министерството за транспорт и врски

Сакаме да потенцираме дека овој текст воопшто не ја претставува вистинската слика за заложбите и активностите на Владата на Република Македонија, кои се однесуваат на развој на туризмот и изградбата на поголем број хотелски капацитети во државата.

Имено, сакаме да појасниме дека согласно член 68 од Законот за градење, инвеститорот е должен градбите од прва и втора категорија да ги изгради во рок не подолг од десет години.

Согласно член 66 од Законот за градење, одобрението за градење престанува да важи доколку инвеститорот не почне со изградба во рок од две години од денот кога одобрението за градење станало правосилно. Во случаите кога истекол рокот од 2 години, надлежниот орган што го издал одобрението за градење донесува акт за ништовност на одобрението, кој се доставува до органот надлежен за водење на јавната книга за запишување на правата на недвижностите и истиот е основ за бришење на сите прибележувања и предбележувања поврзани со недвижноста.

Како невистинити ги отфрламе и наводите во текстот дека законот налага заради непочитување на роковите, земјиштата да бидат одземени од страна на државата.

Имено, согласно член 74 од Законот за градежно земјиште, договорите за отуѓување на градежното земјиште содржат одредби кои предвидуваат договорна казна за непочитување на рокот за добивање одобрение за градење и за изградба на објектот и тоа во висина од 1,5 отсто од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање на предметното земјиште за секој изминат месец во првата година од истекот на рокот, односно 3 отсто од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање на предметното земјиште за секој изминат месец во втората година од истекот на рокот, односно 4,5 отсто од вкупно постигнатата цена на јавното наддавање на предметното земјиште за секој изминат месец во третата и секоја наредна година од истекот на рокот.

Согласно наведеното, а во врска со текстот објавен на веб порталот на „Радио Слободна Европа“, Министерството за транспорт и врски ја известува јавноста дека постапува исклучиво согласно позитивните законски прописи, односно согласно Законот за градежно земјиште и Законот за градење.

Инвеститорите кои по своја вина не прибавиле навреме одобрение за градење или не го изградиле предвидениот објект, се должни согласно законот и склучените договори, да плаќаат договорна казна, за што Министерството за транспорт и врски постојано го следи исполнувањето на договорните обврски кај општините кои немаат превземено надлежности за управување со градежното земјиште.

Од сите досега отуѓени локации, единствено кај компанијата „Амадеус Груп“ по нивна вина имаше доцнење за добивање на одобрение за градење, поради што истата плаќаше договорна казна кон Министерството за транспорт и врски сé до добивање на одобрение за градење, кое веќе е правосилно.

Општините кои имаат преземено надлежност за управување со градежното земјиште, самите ги следат роковите и обврските од договорите за отуѓување на градежното земјиште и истите се должни да постапуваат согласно закон, односно доколку некој од купувачите не обезбедил одобрение за градење во предвидениот рок или не го изградил објектот во рок, тогаш општината е должна да ги наплати средствата за договорната казна.

Во однос на наводите дека инвеститорот на двата хотели во општина Центар, покрај кејот на Вардар, спроти градскиот стадион, не ги изградил предвидените објекти во рокот согласно договорите, информираме дека согласно Законот за градење рокот за изградба на објектите е 10 години. Инвеститорот добил одобренија за градење во рокот предвиден со договорите за отуѓување на градежно земјиште и отпочнал со градежни активности на лице место. Доколку општина Центар, како надлежен орган за издавање на одобрение за градење констатирала дека инвеститорот нема отпочнато со градежни активности, потребно е согласно Законот за градење да донесе акт за ништовност на одобрението и да го извести Министерството за транспорт и врски, при што ќе се постапи согласно одредбите од договорите и Законот за градежно земјиште.

Овој проект се спроведува во партнерство со Центарот за граѓански комуникации, Центарот за истражувачко новинарство „СКУП Македонија“, истражувачката емисија „Код“ и дневниот весник „Коха“.